Industrieimmobilienmarkt in Osteuropa – Malgorzata Czepel, Director Industrial & Logistics bei CBRE Polen

1. Marktüberblick & Trends  

Wie würden Sie die aktuelle Situation auf dem Industrieimmobilienmarkt in Polen und Osteuropa beschreiben?

Nach einem sehr herausfordernden Jahr 2024 und einem schleppenden ersten Halbjahr 2025 sehe ich eine deutliche Verbesserung auf dem polnischen Industrieimmobilienmarkt. Der Trend, der Ende letzten Jahres begann, hat sich Anfang 2026 deutlich verstärkt. Obwohl die Statistiken dies noch nicht vollständig widerspiegeln, erhalten wir deutlich mehr Anfragen von potenziellen Kunden. Wichtig ist, dass diese Anfragen nicht nur kleinere Flächen betreffen, wie es fast anderthalb Jahre lang der Fall war, sondern auch große Einheiten von 30.000 bis 40.000 Quadratmetern und in einigen Fällen sogar über 100.000 Quadratmeter. Dies deutet auf ein wiedererwachtes Vertrauen der Investoren hin. 

Rund 90 % dieser Anfragen kommen von ausländischen Unternehmen aus verschiedenen Branchen, was die anhaltende Attraktivität Polens unterstreicht. Ich beobachte auch eine Verhaltensänderung bei Projektentwicklern: Nach Jahren der Vorsicht wurden im vierten Quartal des letzten Jahres fast 40 % der neuen Projekte spekulativ gestartet. Für mich zeigt dies, dass Projektentwickler darauf vertrauen, dass die Nachfrage den aktuellen Leerstand auffangen wird. Die Erholung des Gesamtmarktes mag nicht sehr schnell verlaufen, aber ich bin vorsichtig optimistisch. Anzeichen einer Stabilisierung sind erkennbar, und ich erwarte in den kommenden Monaten weitere Vertragsabschlüsse. 

Welche übergeordneten Trends prägen aktuell die Nachfrage nach Industrie- und Logistikflächen?

Meiner Meinung nach ist der wichtigste Treiber derzeit der Bedarf, europäische Kunden effizienter zu bedienen. Internationale Unternehmen, insbesondere aus China und den USA, erkennen zunehmend, dass es vorteilhafter ist, in Europa zu produzieren, anstatt aus Übersee zu liefern. Sie sparen Logistikkosten, verkürzen Lieferzeiten und bleiben näher an ihren Märkten. Für europäische Unternehmen ist die Motivation oft die Kostenoptimierung – die Lohnkosten und Anreize in Polen sind weiterhin attraktiv, obwohl die Gehälter in den letzten Jahren gestiegen sind. 

Ich sehe auch starke Branchentrends. Die Automobilindustrie ist in Schlesien weiterhin sehr aktiv. Erneuerbare Energien, insbesondere Windkraft und ihre Anbieter, haben sich in Nord- und Westpolen zu einem schnell wachsenden Cluster entwickelt. Ein weiterer, geopolitisch geprägter Trend ist die steigende Nachfrage von Unternehmen der Verteidigungsindustrie, die sich meiner Ansicht nach fortsetzen wird. Auch der E-Commerce spielt eine wichtige Rolle, vor allem getrieben von chinesischen Unternehmen, die große Flächen mit kurzen Lieferzeiten suchen. Nicht zu vergessen sind die Regionen nahe der Ukraine, wo Unternehmen trotz des andauernden Konflikts Waren liefern. Insgesamt wird die Nachfrage durch eine Mischung aus Lieferkettenoptimierung, Kosteneinsparungen und branchenspezifischen Entwicklungen bestimmt, was den polnischen Markt dynamisch und vielfältig macht. 

In welchen osteuropäischen Ländern – und insbesondere in welchen Regionen Polens – sehen Sie derzeit die stärkste Dynamik bei der Ansiedlung neuer Unternehmen?

Polen ist eindeutig führend, aber in fast jedem Projekt konkurrieren wir mit Rumänien, Ungarn und der Slowakei. Insbesondere Rumänien ist stark gewachsen und gewinnt oft Projekte, die Polen nicht erhält. 

Innerhalb Polens sehe ich unterschiedliche Dynamiken. Der Süden, insbesondere Schlesien, bleibt ein Hotspot für die Automobil- und Schwerindustrie. Die Region Stettin hat sich, vor allem dank skandinavischer Unternehmen im Bereich erneuerbare Energien, zu einem sehr starken Standort entwickelt. Für mich ist sie derzeit einer der absoluten Spitzenmärkte. In Ostpolen ziehen Lublin und Umgebung Investoren mit Verbindungen zur Ukraine an, sowohl in der Produktion als auch in der Logistik. Generell betone ich gegenüber meinen Kunden immer wieder, dass Polen sowohl etablierte Zentren wie Warschau, Oberschlesien und Breslau als auch vielversprechende aufstrebende Regionen wie Stettin, Lublin und Bydgoszcz bietet.

2. Standortfaktoren für Produktionsunternehmen  

Welche Kriterien sind Ihrer Meinung nach für Produktionsunternehmen bei der Standortwahl in Polen und Osteuropa entscheidend?

Meiner Erfahrung nach bewerten Unternehmen stets mehrere Kriterien gleichzeitig. Die Arbeitskosten sind ein wichtiger Faktor, aber nicht der einzige. Für Produktionsunternehmen sind die Versorgungseinrichtungen absolut ausschlaggebend. Ohne ausreichend Strom, Gas oder Wasser kommt ein Standort gar nicht erst infrage. In vielen Fällen entschied die Verfügbarkeit von Strom darüber, ob Polen oder ein anderes Land den Zuschlag für ein Projekt erhielt. Auch die Genehmigungsverfahren sind von entscheidender Bedeutung. In Polen dauert die Erlangung einer Standard-Umweltgenehmigung etwa sechs Monate. Bei Emissionen oder komplexeren Prozessen kann es jedoch neun bis fünfzehn Monate dauern. Dies stellt oft den Engpass dar. Ein weiterer Faktor ist die Logistik: Die Transportkosten sind weltweit gestiegen, daher gewinnt die Nähe zu Lieferanten und Kunden zunehmend an Bedeutung. Wenn ich Kunden berate, erstelle ich stets Analysen, die all diese Faktoren berücksichtigen. Viele Investoren beginnen mit einem bevorzugten Land, ändern ihre Meinung aber nach Abschluss der Analyse. Für mich sind die entscheidenden Elemente immer Arbeitskräfte, Energieversorgung, Genehmigungen und Logistik – und die optimale Wahl ergibt sich daraus. 

Welche Rolle spielen Immobilienangebot, Infrastruktur und Energieversorgung bei Standortentscheidungen?

Energie und Infrastruktur sind entscheidend. Kann ein Standort nicht ausreichend Strom, Gas oder Wasser (je nach Art des Unternehmens) bereitstellen, ist er für die Schwerindustrie ungeeignet. Das Immobilienangebot spielt eine andere Rolle. Für die Leichtindustrie ist die Anpassung bestehender Flächen oft möglich, insbesondere da in Polen derzeit rund 8 % der Flächen der Klasse A leer stehen. Für die Schwerindustrie oder sehr spezifische Fertigungsprozesse erfüllen bestehende Anlagen jedoch selten die Anforderungen. In solchen Fällen sind Build-to-Suit- oder Build-to-Own-Projekte die Lösung. 

Hier sehe ich eine echte Stärke Polens: Die Projektentwickler sind erfahren und flexibel. Sie sind nicht nur in Kernmärkten wie Warschau oder Breslau tätig, sondern auch in aufstrebenden Regionen und entwickeln mitunter sogar das erste moderne Gebäude an einem neuen Standort, wenn ein Kunde dies wünscht. Dies bietet Investoren Wahlmöglichkeiten, die ihnen in anderen Ländern möglicherweise nicht zur Verfügung stehen. Während also Infrastruktur und Versorgungseinrichtungen die Machbarkeit bestimmen, gewährleistet Polens breites Immobilienangebot Flexibilität und Anpassungsfähigkeit, was in der Praxis einen starken Wettbewerbsvorteil darstellt. 

Aus welchen Ländern weltweit stammen die investierenden Unternehmen hauptsächlich, abgesehen von der DACH-Region?

Neben Deutschland, Österreich und der Schweiz sehe ich vor allem Investoren aus drei Gruppen. Erstens Unternehmen aus den USA und China, die Produktionskapazitäten in Europa aufbauen wollen. Für sie ist Polen ein kosteneffizienter und gut gelegener Einstiegspunkt. Zweitens skandinavische Unternehmen, insbesondere in der Region Stettin, wo Windenergie erhebliche Investitionen anzieht. Dies ist ein klarer Trend. Drittens ukrainische Unternehmen und internationale Firmen, die Ostpolen als Standort für den Wiederaufbau in der Ukraine in Betracht ziehen. Obwohl diese Projekte noch nicht abgeschlossen sind, erhalte ich Anfragen und Analysen, die eindeutig in diese Richtung weisen. 

Aus meiner Sicht zeigt diese Kombination Polens Rolle als Brücke: Wir sind sowohl für globale Konzerne, die ihre Lieferketten optimieren, als auch für regionale Akteure mit spezifischen Marktzielen attraktiv. Diese Vielfalt an Herkunftsorten macht unseren Markt widerstandsfähig und dynamisch. 

3. Verfügbarkeit & Kosten  

Wie ist die aktuelle Verfügbarkeit geeigneter Flächen und Neubauprojekte für die Fertigungsindustrie?

Derzeit ist die Verfügbarkeit relativ hoch. Die Leerstandsquote moderner Industriegebäude der Klasse A liegt in einigen Regionen bei rund 10 %, was für Polen ungewöhnlich ist. Bauträger investieren weiterhin in den Bau, da sie davon ausgehen, dass diese Leerstände bald vermietet werden. 

Für produzierende Unternehmen stellt sich stets die Frage, ob bestehende Flächen angepasst oder ein Neubauprojekt gestartet werden sollen. Viele Kunden sind überrascht, dass eine Anpassung nicht immer günstiger ist – insbesondere bei hohem Versorgungsbedarf. In manchen Fällen ist der Neubau wirtschaftlicher als die Umgestaltung einer bestehenden Anlage. Daher ist Build-to-Suit weiterhin sehr beliebt. Ich führe stets detaillierte Vergleiche mit meinen Kunden durch, um sicherzustellen, dass sie die technisch und finanziell optimale Lösung wählen. Dank der Größe unseres Marktes können wir Flexibilität bieten: Flächen in etablierten Industriezentren oder komplett neue Projekte in aufstrebenden Regionen. Insgesamt bewerte ich die Verfügbarkeit als gut, und der Wettbewerb unter den Bauträgern wirkt sich positiv auf die Investoren aus. 

Wie entwickeln sich die Miet- und Baukosten für Industrieimmobilien in Polen im Vergleich zu Westeuropa?

Die Baukosten sind nach Ausbruch des Krieges in der Ukraine deutlich gestiegen, hauptsächlich aufgrund höherer Material- und Energiepreise. Die Preise haben sich jedoch seither stabilisiert, was Investoren Planungssicherheit gibt und sie weiterhin unter dem Niveau Westeuropas liegen. Auch die Mietpreise stiegen 2022 sprunghaft an, doch nun sehe ich Stabilität mit attraktiven Niveaus in vielen Regionen aufgrund des aktuellen Leerstands. Selbstverständlich variieren die Mieten stark je nach Standort. In Warschau oder Krakau sind Grundstücke teuer und das Angebot begrenzt, weshalb die Preise höher sind. In weniger gesättigten Regionen liegen die effektiven Mieten weiterhin bei rund 3 Euro pro Quadratmeter (abhängig von Größe und Mietdauer). 

Diese Flexibilität macht Polen im Vergleich zu Westeuropa sehr wettbewerbsfähig. In Deutschland, den Niederlanden oder Frankreich müssen Investoren für vergleichbare Qualität deutlich höhere Mieten zahlen. Polnische Projektentwickler sind mittlerweile auch verhandlungsbereiter und bieten flexible Mietbedingungen und Anreize.

4. Finanzierung & Regulierung  

Welche staatlichen Förderprogramme oder Subventionen sind für Investoren und Mieter von Produktionsimmobilien relevant?

Die wichtigsten Programme werden von der Polnischen Investitions- und Handelsagentur (PAIH) und den Sonderwirtschaftszonen betrieben. Sie bieten Steuererleichterungen für die Körperschaftsteuer und weitere Anreize. Polen zeichnet sich nicht nur durch die Höhe der Unterstützung aus, sondern auch durch deren Umsetzung. Jedem Investor wird ein fester Ansprechpartner zugewiesen, der die Förderkriterien – wie z. B. erforderliche Investitionssummen oder die Schaffung von Arbeitsplätzen – erläutert und ihn Schritt für Schritt begleitet. Dadurch ist der Prozess vorhersehbar und transparent, was viele meiner Kunden im Vergleich zu weniger strukturierten Systemen in anderen Ländern schätzen. 

Es gibt außerdem zusätzliche Programme mit Fokus auf Innovation und Forschung & Entwicklung, die für Unternehmen mit fortschrittlicher Fertigung wichtig sind. Aus meiner Sicht tragen diese Anreize maßgeblich zur Wettbewerbsfähigkeit Polens bei. Sie geben oft den Ausschlag zu unseren Gunsten im Wettbewerb mit Ländern wie Rumänien oder Ungarn. Es geht nicht nur ums Geld, sondern auch um Zuverlässigkeit und professionelle Unterstützung während des gesamten Prozesses. 

Welche regulatorischen Rahmenbedingungen sind für Investoren und produzierende Unternehmen in Polen besonders wichtig?

Die beiden wichtigsten Genehmigungen sind die Umweltverträglichkeitsprüfung und die Baugenehmigung. Die Umweltverträglichkeitsprüfung ist in der Regel am zeitkritischsten. Bei Standardprojekten dauert sie etwa sechs Monate, bei Emissionen oder komplexeren Prozessen kann sich die Bearbeitungszeit jedoch auf 9–15 Monate verlängern. Die Baugenehmigung ist besser planbar und sollte bei korrekter Dokumentation innerhalb von 65 Tagen erteilt werden. Nach der Fertigstellung ist die Nutzungsgenehmigung erforderlich, bevor der Betrieb aufgenommen werden kann. Für die Installation von Anlagen wird jedoch häufig ein frühzeitiger Zugang gewährt. Je nach Produktionsart können zusätzliche Genehmigungen notwendig sein, beispielsweise für die Wasserversorgung oder für komplexe Prozesse. Meiner Erfahrung nach ist das System transparent, aber eine sorgfältige Planung ist unerlässlich. Unternehmen, die ihre bestehende Produktion verlagern, müssen die Zeitpläne besonders im Auge behalten, da die schrittweise Installation von Maschinen eine präzise Abstimmung mit dem Genehmigungsverfahren erfordert. Meine Aufgabe ist es, Kunden frühzeitig bei diesen Schritten zu unterstützen, damit sie spätere, unerwartete Verzögerungen vermeiden. 

5. Nachhaltigkeit & Zukunftsthemen  

Welche Rolle spielen Nachhaltigkeitsaspekte (z. B. Grüne Fabrik, ESG-Kriterien) bei Neubauprojekten in Polen?

Nachhaltigkeit ist mittlerweile Standard. Praktisch alle Neubauprojekte in Polen sind heute zertifiziert – in der Regel mit BREEAM auf den Stufen „Sehr gut“ oder „Exzellent“. Internationale Unternehmen fordern dies im Rahmen ihrer ESG-Strategien, aber ich beobachte auch ein wachsendes Bewusstsein bei mittelständischen Unternehmen. 

Interessanterweise warten Bauträger nicht mehr darauf, dass Mieter eine Zertifizierung beantragen. Sie haben es zum Standard gemacht, weil sie wissen, dass ein Gebäude ohne Nachhaltigkeit nicht wettbewerbsfähig ist. In der Praxis bedeutet das, dass Neubauprojekte mit Photovoltaik-fähigen Dächern, Ladestationen für Elektrofahrzeuge, LED-Beleuchtung und Grauwassersystemen ausgestattet werden. Biodiversitätsfördernde Maßnahmen wie Grünflächen oder sogar Bienenhäuser sind üblich. Diese Maßnahmen sind nicht nur gut für die Umwelt, sondern senken auch die Betriebskosten, beispielsweise durch energieeffiziente Heizung. Auch Eigentümer älterer Gebäude investieren in Sanierungen, um wettbewerbsfähig zu bleiben.

6. Perspektive deutscher Unternehmen 

Welche typischen Fragen oder Bedenken haben deutsche Unternehmen bei der Ansiedlung eines Produktionsstandorts in Polen?

Ich arbeite sehr gerne mit deutschen Unternehmen zusammen, da ihre Prozesse stets sehr gut vorbereitet sind. Sie wissen, was sie wollen, und ihre Fragen sind detailliert, was die Zusammenarbeit effizient macht. Die häufigsten Bedenken betreffen die Verfügbarkeit von Arbeitskräften und steigende Löhne. Die Gehälter in Polen sind zwar gestiegen, aber im Vergleich zu Westeuropa weiterhin wettbewerbsfähig. 

Ein weiterer Punkt ist die Stabilität der Belegschaft. Hier betone ich immer die hohe Arbeitsmoral polnischer Mitarbeiter. Nach ihrer Einarbeitung bleiben sie in der Regel lange bei ihrem Arbeitgeber, was die Fluktuation und die Schulungskosten reduziert. 

Deutsche Kunden analysieren auch die Genehmigungsfristen sehr sorgfältig. Sie wünschen sich Planbarkeit, und wir bieten ihnen von Anfang an realistische Zeitpläne. Anreize sind ein weiteres häufiges Thema: Die Unternehmen möchten den Prozess genau verstehen und wissen, wie PAIH und die Sonderwirtschaftszonen sie unterstützen können. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass ihre Anliegen pragmatisch sind und sich mit Daten, Referenzen und Transparenz ausräumen lassen. 

Welchen Rat würden Sie deutschen Produktionsunternehmen geben, die einen Markteintritt in Polen erwägen?

Mein Rat lautet: Erstens, frühzeitig professionelle Berater hinzuzuziehen. Der polnische Markt bietet viele Möglichkeiten, aber jedes Produktionsprofil erfordert spezifische Lösungen in Bezug auf Energieversorgung, Förderprogramme und Arbeitskräfte. Eine frühzeitige Analyse hilft, kostspielige Verzögerungen zu vermeiden. 

Zweitens empfehle ich, offen für die von Projektentwicklern angebotenen Lösungen zu sein. Während Eigentum in Deutschland üblich ist, ist das Leasing über ein Build-to-Suit-Projekt in Polen oft schneller, sicherer und flexibler. Es verlagert das Risiko auf den Projektentwickler und stellt sicher, dass das Gebäude modernen Standards entspricht. 

Drittens rate ich deutschen Unternehmen, die Fördermöglichkeiten in Polen zu prüfen. In Kombination mit anderen Marktbedingungen kann dies Polen attraktiver machen als konkurrierende Länder. PAIH und die Sonderwirtschaftszonen bieten eine transparente und verlässliche Beratung im Förderprozess, die viele Investoren unterschätzen. Abschließend möchte ich betonen, dass Polen Kostenvorteile mit loyalen und qualifizierten Arbeitskräften verbindet. Für mich ist es eine der besten Optionen für deutsche mittelständische Hersteller, die international expandieren möchten. Mit der richtigen Vorbereitung kann der Markteintritt in Polen ein sehr erfolgreicher Schritt sein.